Kostenverhaal anderszins verzekerd, een nieuwe koers?

door: Joost Hoekstra

De Rechtbank Oost-Brabant (sector bestuursrecht) heeft op 21 januari jl. een opvallende uitspraak gewezen over kostenverhaal. Deze uitspraak heeft al een aantal pennen in beweging gebracht. Wat is er aan de hand?

De rechtbank oordeelt dat het college van B&W van Sint-Michielsgestel aan een omgevingsvergunning ten onrechte geen voorschrift heeft verbonden om een exploitatiebijdrage te betalen. De gemeente heeft met de vergunninghouder een gronduitgifteovereenkomst gesloten en via de grondprijs kostenverhaal gepleegd. De op deze manier verhaalde kosten betreffen minder dan de helft van de kosten die op grond van het van toepassing zijnde exploitatieplan zouden moeten worden verhaald. De rechtbank meent daarom dat niet kan worden gezegd dat de exploitatiebijdrage “anderszins is verzekerd”. Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?

Besluit voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen: consultatieversie beschikbaar

door: Joost Hoekstra

Bij de behandeling van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet in de Tweede Kamer in september 2019 is het amendement Ronnes aangenomen. Dat amendement geeft gemeenten de mogelijkheid geeft om langs publiekrechtelijke weg financiële bijdragen voor aangewezen categorieën ontwikkelingen te verhalen. De financiële bijdrage kan worden opgelegd aan initiatiefnemers van de bouwactiviteiten waarvoor de overheid verplicht kosten verhaalt, als het kostenverhaal daarvoor nog ruimte laat. Op 9 juni jl. werd op internetconsultatie.nl de consultatieversie gepubliceerd van het besluit, waarin de categorieën ontwikkelingen worden aangewezen. In dit blog ga ik in op deze consultatieversie en belicht ik enkele opvallende zaken uit de toelichting daarop. 

Let op monddoodclausules: alleen geldig bij voldoende concrete afbakening!

door: Joost Hoekstra

Regelmatig worden in (koop)overeenkomsten afspraken gemaakt waarbij een partij zich verplicht om geen rechtsmiddelen (zoals een zienswijze, bezwaar of beroep) aan te wenden tegen planologische maatregelen of (omgevings)vergunningen. Dergelijke bedingen worden wel “monddoodclausules” genoemd. Mag dat? Ja, in principe zijn monddoodclausules toelaatbaar, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan: 1) er moet concreet worden afgebakend waarop de clausule van toepassing is en 2) de clausule mag zich niet uitstrekken tot rechtsopvolgers. De monddoodclausule die recent ter beoordeling voorlag bij het Hof Den Bosch voldeed niet aan deze voorwaarden en werd nietig geacht. Het arrest (van 20 maart jl.) benadrukt vooral het belang van de concrete afbakening.

Moet Hudson´s Bay haar exploitatieplicht nakomen?

door: Violet Acar

Dat Hudson’s Bay in zwaar weer verkeert, is bekend. Er is ruim aangekondigd dat alle winkels gesloten zouden worden per 1 januari 2019. Of dat kan is echter de vraag. De huurovereenkomsten kennen veelal een duidelijke exploitatieplicht die met de sluiting wordt geschonden. Hoe zit dat met de exploitatieplicht en kan Hudson’s Bay daar onderuit?

Kwalificatie apotheek

door: Erina Baljic

Na opzegging door de verhuurder van een overeenkomst op grond waarvan ruimte ter beschikking werd gesteld aan de huurder, een dienstapotheek, diende de rechtbank Midden-Nederland in een door de huurder aangespannen kortgedingprocedure zich uit te laten over een tweetal vragen. Ten eerste of partijen een huurovereenkomst waren overeengekomen. Ten tweede, als inderdaad sprake was van een huurovereenkomst, of partijen een artikel 7:290 BW huurovereenkomst waren overeengekomen. Het antwoord op die tweede vraag heeft grote invloed op het toepasselijk huurregime en daarmee op de bescherming die de huurder geniet na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Boete/korting bij te late oplevering bouwproject – Opdrachtgevers en adviseurs opgelet!

door Angela Minderhoud

Boete/korting bij te late oplevering bouwproject – Opdrachtgevers en adviseurs opgelet!

De afgelopen 12 jaar heb ik als advocaat honderden boete-/kortingsclausules voor te late oplevering van bouwprojecten voorbij zien komen. Ze staan in bouwcontracten, bestekken en/of volgens uit algemene voorwaarden (UAV, UAV-GC, ALIB, AVA, FIDIC etc.). Vaak is een boete-/kortingsclausule opgesteld door een adviseur die ingehuurd is door de opdrachtgever van een bouwproject. 

Zo’n clausule heb je alleen nodig als het misgaat in een bouwproject en de opdrachtnemer/aannemer te laat oplevert. Meestal gaat het gelukkig goed, maar de ervaring leert dat als je een boete-/kortingsclausule nodig hebt, dat het dan toch vaak misgaat omdat vooraf niet goed is nagedacht over de tekst. Op zo’n moment zou ik graag eens een hartig woordje willen spreken met de betreffende adviseur die de tekst heeft opgesteld, maar dat gaat helaas meestal niet. Daarom hieronder een paar smeuïge praktijkvoorbeelden (om vooral niet over te nemen!) en natuurlijk wat dan wel op te nemen in je bouwcontract: 

De PAS-uitspraak: lessons learned

door: Marinda de Smidt en Najoua Haireche – werkstudent bij Straatman Koster advocaten en auteur van de bachelor scriptie ”Een blik op het post-PAS regime”

Op 29 mei 2019 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) de langverwachte einduitspraak over het Programma Aanpak Stikstof (“PAS”). Daarin heeft de Afdeling geoordeeld dat onderdelen van het PAS in strijd zijn met de Habitatrichtlijn (“Hrl”). Deze uitspraak is niet alleen relevant voor de veehouderij, maar heeft ook betekenis voor de wegenbouw, industrie en woningbouw. In dit blog wordt – na een korte weergave van de systematiek van het PAS – de uitspraak en de gevolgen daarvan voor de praktijk behandeld.

Parkeren en de Dienstenrichtlijn

Door Maaike de Wit

Over de Dienstenrichtlijn in relatie tot detailhandel / brancheringsregelingen zijn inmiddels de uitspraken over onder meer Appingedam ECLI:NL:RVS:2018:2062 en Maastricht ECLI:NL:RVS:2018:4195  voor handen. Recent heeft de Afdeling zich ook uitgelaten over de toepasselijkheid van de Dienstenwet- en Richtlijn op de parkeerregeling uit de Rotterdamse APV ECLI:NL:RVS:2019:35 . Het zat als volgt in elkaar.

Vervreemding van erfpachtrechten: de (on)redelijkheid van geweigerde toestemmingen

door Bas Razenberg en Erina Baljić

Nu de project- en gebiedsontwikkeling in Nederland weer behoorlijk is aangetrokken en daarbij ook  geregeld – zeker binnenstedelijk – sprake is van een erfpachtsituatie, maken gemeenten ook weer vaker gebruik van de (controle)instrumenten die de erfpachtvoorwaarden hen bieden. Een voor de projectontwikkelingspraktijk belangrijke erfpachtvoorwaarde betreft het verbod tot vervreemding en/of ondererfpacht zonder voorafgaande toestemming van de bloot eigenaar, zijnde de gemeente. Gemeenten gebruiken dit instrument vaak om allerhande voorwaarden en/of beperkingen aan de erfpachter op te leggen. Toch kunnen zij daarin ook te ver gaan. In dat geval is overdracht mogelijk op basis van een ingevolge artikel 5:91 lid 4 BW verleende rechterlijke machtiging, die de benodigde toestemming vervangt. Een dergelijk oordeel volgde ook in een recente zaak voor de Rechtbank Noord-Holland naar aanleiding van een geweigerde toestemming tot overdracht door de gemeente.

Omgevingsrecht: terugblik 2018, vooruitblik 2019

door: Joost Hoekstra

Voor de beoefenaar van het omgevingsrecht was 2018 zonder twijfel een interessant jaar. Er werden de nodige stappen gezet in verband met de stelselherziening richting de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet op (naar huidig inzicht) 1 januari 2021. Het wetsvoorstel tot wijziging van de Crisis- en herstelwet (Transitiewet) – bedoeld voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet – werd ingediend. Verder werden er belangrijke slagen gemaakt met betrekking tot wet- en regelgeving inzake energietransitie, zoals het ontwerp-klimaatakkoord, de aanpassingen in de wetgeving voor wat betreft de gasaansluitplicht en de “label-c-plicht” voor kantoren. In deze blog belichten wij enkele belangwekkende ontwikkelingen uit 2019 en blikken wij op onderdelen kort vooruit naar 2019.

Tijdelijke huurovereenkomst woonruimte, maar toch vast aan een verlenging voor onbepaalde tijd?

door Violet Acar

Dit risico liep een verhuurder die een woning had verhuurd op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Sinds de inwerkingtreding van deze wet in 2016 is het op grond van het nieuwe artikel 7:271 BW mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten waarbij de huurovereenkomst na afloop van rechtswege eindigt en de huurder geen huurbescherming geniet. De huurder moet er echter wel voor zorgen dat hij zich houdt aan de ‘spelregels’. Op 4 december 2018 oordeelde Rechtbank Midden-Nederland over een zaak die hierover ging.

Aansprakelijkheid van de verkopend makelaar: de NVM-meetinstructie en de klachtplicht

Danny Vlasblom

In een uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2018 stond de vraag centraal of sprake is van onrechtmatig handelen jegens de koper wanneer de NVM-(verkoop)makelaar in de verkoopinformatie een woonoppervlakte vermeldt die niet gemeten is volgens de meetinstructie die toegepast had moeten worden. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. De Hoge Raad oordeelt daarnaast dat de klachtplicht niet ziet op een vordering uit onrechtmatige daad en schept daarmee duidelijkheid over een voor de rechtspraktijk belangrijke vraag.

Geen tweede kans bij gemeentelijke gronduitgifte

 door Paul Heijnsbroek

door: Joost Hoekstra             

De rechtbank in Utrecht heeft in een recente uitspraak geoordeeld over het bieden van gelijke kansen bij een gronduitgifte door de gemeente Dronten. Volgens de rechtbank had de gemeente de vrijheid om eerst met de ene en vervolgens met de andere marktpartij 1-op-1 te onderhandelen (en hierna met deze laatste te contracteren). In deze blog lichten we toe hoe de rechtbank tot haar oordeel komt en wat de betekenis daarvan is voor de praktijk.

Verhaal van grondverwervingskosten van een bovenwijkse voorziening: werkelijke kosten of taxatiebenadering?

door: Joost Hoekstra

Recent heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”) de vraag beantwoord hoe de grondverwervingskosten van een bovenwijkse voorziening in een exploitatieplan moeten worden vastgesteld: aan de hand van de werkelijke kosten of een taxatie? De Afdeling kiest – na ruggenspraak met onder meer VNG en NEPROM – voor de taxatiebenadering. In deze blog licht ik toe hoe de Afdeling tot deze keuze komt.

BIM: wat vindt de rechter ervan?

Door: Angela Minderhoud

Recentelijk is in het Verenigd Koninkrijk de eerste grote rechtszaak over BIM geweest. De zaak had zich evengoed in Nederland kunnen afspelen en is voor de Nederlandse partijen die met BIM werken ook erg interessant.

Maar allereerst, voor wie (nog) geen idee heeft wat BIM is, een uitleg. BIM staat voor “Building Information Modelling”. Met BIM wordt enerzijds een digitaal 3D-model van een gebouw bedoeld (het zgn. BIM-model). In feite wordt een gebouw op de computer in 3D nagetekend voordat het wordt gebouwd. Ook wordt met BIM de werkmethodiek aangeduid waarbij verschillende disciplines in de bouwsector (adviseurs, bouwkundig aannemer, installateur etc.) samenwerken in een 3D-model. Zie de afbeelding bij dit artikel voor een screenshot uit een BIM-model (met dank aan Arcadis voor het beschikbaar stellen van deze afbeelding).

Projectontwikkeling en (on)voorzienbare bevolkingskrimp

door: Bas Razenberg

Contractspartijen in de projectontwikkelingswereld doen regelmatig een beroep op (het opkomen van) onvoorziene omstandigheden zoals ‘economische crisis’ of ‘bevolkingskrimp’. Met een dergelijk beroep op artikel 6:258 BW hopen deze partijen uit een reeds gesloten samenwerkingsovereenkomst te kunnen stappen of in ieder geval de overeenkomst op die omstandigheid te kunnen aanpassen. De vraag is echter of dat artikel 6:258 BW dan daadwerkelijk soelaas biedt. Door in dit blog onder meer een recent arrest van de Hoge Raad te bespreken zal duidelijk worden dat dit slechts bij hoge uitzondering het geval is, zodat partijen er juist beter aan doen om al in hun overeenkomst maatwerkafspraken neer te leggen. Ik sluit dit blog dan ook af met enkele ‘tips & tricks’ op dat punt.

Eigenaar winkelcentrum aanspreekbaar op niet-naleving energiebesparingsplicht door haar huurder(s)

Door Maaike de Wit

Energiebesparingsplicht art. 2.15 Activiteitenbesluit

In het kader van het Energieakkoord is afgesproken dat de energiebesparingsplicht van artikel 2.15 Activiteitenbesluit ‘meer handen en voeten’ zou krijgen. Inmiddels zijn er lijsten met zogenoemde ‘erkende maatregelen’ opgesteld om naleving van die plicht te vereenvoudigen; daarnaast krijgt ook de handhaving meer prioriteit.

Update Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet: aangepaste planning, nieuwe Minister en gegarandeerde rechterlijke toets

door: Joost Hoekstra

Onderdeel van de Aanvullingswet is een ten dele gewijzigde onteigeningsregeling. In mijn blog van 18 november 2016 ben ik nader ingegaan op deze regeling, zoals deze volgt uit de op 1 juli 2016 op internet gepubliceerde consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet. In mijn blog van 30 januari 2017 ben ik ingegaan op de brief van 20 januari 2017, waarin de minister van Infrastructuur en Milieu aankondigde de onteigeningsregeling uit de Aanvullingswet te zullen aanpassen. Deze aangekondigde aanpassing had voornamelijk betrekking op de uit de onteigeningsregeling volgende mogelijkheid van eigendomsverlies zonder enige voorafgaande rechterlijke bemoeienis, waarop veel kritiek was. Inmiddels is bekend dat het wetsvoorstel zal worden aangepast, in die zin dat de bestuursrechter altijd zal toetsen of een onteigening volgens een aantal basisregels verloopt.

Daarnaast is er ondertussen meer bekend over de planning voor het indienen van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet. Uittredend Minister Schultz van Haegen heeft per brief van 25 oktober jl. aan de Tweede Kamer laten weten dat het aangepaste wetsvoorstel eind 2018/begin 2019 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. We weten nu overigens ook wie het Omgevingswetstokje van Minister Schultz van Haegen overneemt: Minister (Kajsa) Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In het regeerakkoord wordt de voorzetting van de stelselherziening omgevingsrecht onderstreept en ondersteund.

Contracteren met overheden; niet-nagekomen bevoegdhedenovereenkomsten

Door Bas Razenberg

Regelmatig verschijnt er weer een uitspraak over het juridische leerstuk van bevoegdhedenovereenkomsten, althans een uitspraak waarin de niet-nakoming daarvan aan de orde wordt gesteld. Het blijkt hieruit dat dit onderwerp de praktijk nog altijd bezighoudt en ook vragen blijft oproepen, hetgeen mij aanleiding geeft om via dit blogbericht een aantal nadere inzichten en tips & tricks te geven.

Artikel 6.37 Bouwbesluit, een sta-in-de-weg voor vergunningverlening

door: Jasper Wesselman

Blog bij de uitspraak ABRvS 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1266 – eerder gepubliceerd in Actualiteiten Bouwrecht

Een ontwikkelaar vroeg aan de gemeente Zutphen een omgevingsvergunning voor bouwen voor een project van zeven woningen in het plangebied ‘Leesden’. Hoewel de grond bestemd was voor wonen, weigerde het college van B&W van Zutphen (“College”) de gevraagde vergunning. Reden voor weigering was het gebrek aan een verbindingsweg voor hulpdiensten op de desbetreffende locatie. De bezwaren van de ontwikkelaar tegen de weigering werden ongegrond verklaard. Bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) ligt de vraag voor of de vergunning terecht geweigerd was.

Per 1 juli a.s.: inwerkingtreding ‘nieuwe’ Ladder Duurzame Verstedelijking

Door Maaike de Wit

Vereenvoudiging?

Bijna - per 1 juli a.s. - geldt de nieuwe versie van de Ladder Duurzame Verstedelijking. De tekst ervan is bekend gemaakt in het Staatsblad van 12 mei jll. De wijzigingen zijn bedoeld om de toepassing van de Ladder eenvoudiger te maken. De huidige regeling kent volgens de Minister de volgende knelpunten: onduidelijke begrippen, onduidelijke toepassing bij globale en flexibele bestemmingsplannen, de onderzoekslasten en de regionale afstemming. 

Hoge Raad over ‘Sok-ken’ en andere projectontwikkelovereenkomsten: Grenzen aan het verlenen van planologische medewerking

Door Maaike de Wit

Samenwerkings- en andere projectontwikkelovereenkomsten bevatten meestal afspraken over het verlenen van planologische medewerking. De gemeente verbindt zich daarbij –  als het goed is in de vorm van een inspanningsverplichting (zie onder meer mijn annotatie bij de Hof-uitspraak inzake De Eylaenden) – om het bestemmingsplan aan te passen en de benodigde vergunningen te verlenen. Ook wordt er wel gecontracteerd over de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten en/of de Onteigeningswet. Dit soort overeenkomsten over de manier waarop een gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden op grond van o.a. Wro, Wabo, Wvg, Onteigeningswet zal inzetten, worden ook wel bevoegdhedenovereenkomsten genoemd.

Milieuvereniging steekt stok in het wiel van het duurzaamste kantoorgebouw

door: Christine Visser

In Nederland is sprake van een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. In 2016 stond gemiddeld ruim 17% van de kantoren leeg.[1] Zo’n hoge leegstand vraag om stevige regie van overheden. De Provincie Utrecht heeft deze regie gepakt en in 2016 de provinciale Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Daarin is op een rij gezet waar bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden voor kantoren binnen de provincie worden beperkt, hoe transformatie naar andere functies wordt gefaciliteerd maar ook is vastgelegd dat en waar nieuwe meters mogen worden bijgebouwd.

In een recente uitspraak van 22 februari jl. is geoordeeld dat dit beleid nog onvoldoende houvast biedt om nieuwe meters bij te bouwen. Kort samengevat: eerst moet het overaanbod worden beperkt door middel van inpassingsplannen.

[1] www.pbl.nl

Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet – onteigening

door: Joost Hoekstra

Op 1 juli 2016 is de consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingswet”) op internet gepubliceerd.

Inmiddels is vanuit verschillende kanten – belangenorganisaties, wetenschap, overheid, markt, advocatuur, notariaat – gereageerd op dit wetsvoorstel. In vier blogs bespreek ik de belangrijkste aandachtspunten. In mijn eerste blog (van 24 oktober 2016) ging ik, na een inleiding over de Aanvullingswet, in op het voorkeursrecht. In deze tweede blog ga ik in op het onderdeel onteigening.

Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet – het voorkeursrecht

door: Joost Hoekstra

Op 1 juli 2016 is de consultatieversie van het wetsvoorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingswet”) op internet gepubliceerd.

Inmiddels is vanuit verschillende kanten – belangenorganisaties, wetenschap, overheid, markt, advocatuur, notariaat – gereageerd op dit wetsvoorstel. In vier blogs bespreek ik de belangrijkste aandachtspunten. In deze eerste blog ga ik, na een inleiding over de Aanvullingswet, in op het voorkeursrecht.

Overheid mag volstaan met publicatie besluit op de website

door: Christine Visser

Mag je van burgers verwachten dat zij websites van overheden in de gaten houden om na te gaan of er besluiten worden voorbereid of zijn genomen die hen kunnen raken? De Stichting Landgoed Steenbergen en een aantal bewoners van Heerde stelden van niet. Een besluit zou nog altijd gepubliceerd moeten worden in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen. Met alleen een melding op een website zou de vrije toegang tot de rechter worden aangetast; een recht dat in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) is vastgelegd.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) heeft gisteren anders geoordeeld. Als in een wettelijk voorschrift is bepaald dat de kennisgeving van (ontwerp)besluiten alleen langs elektronische weg plaatsvindt, dan mag het bestuursorgaan volstaan met een publicatie op de website. Het EVRM staat daar niet aan in de weg. Een wettelijk voorschrift kan ook een provinciale of gemeentelijke verordening zijn. Gelderland heeft zo’n verordening dus hoefde de verleende natuurvergunning en – in een eerder stadium – het ontwerp niet in een krant te worden gepubliceerd. Het beroep van de tegenstanders is niet-ontvankelijk.

Bestemmingsplan en stikstofdepositie: puzzelen met referentiedata en vergunde rechten

door: Christine Visser

Gemeenten lopen bij het vaststellen van bestemmingsplannen regelmatig tegen stikstofproblematiek aan. Dit doet zich voor wanneer in het plan voorziene ontwikkelingen tot een toename van stikstofdepositie kunnen leiden. Gemeenten kiezen er regelmatig voor om toenames van stikstofdepositie dan maar planologisch uit te sluiten maar ook dat kan mis gaan. Een voorbeeld hiervan vormt het bestemmingsplan voor het buitengebied van Weststellingwerf dat voorlag in de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘Afdeling’) van 1 juni jl.

In deze blog belichten we de problematiek die in deze uitspraak speelt en zetten we uiteen welke referentiedatum moet worden gehanteerd bij vaststelling van een bestemmingsplan en hoe (geen) rekening mag worden gehouden met bestaande rechten uit vergunningen op grond van de Wet milieubeheer en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet openbaarheid van bestuur, zonder tanden een papieren tijger?

door: Jasper Wesselman

De wetgever bereidt wetgeving voor om het overschrijden van de beslistermijn op Wob-verzoeken door bestuursorganen niet langer te sanctioneren met verbeurte van een dwangsom. Het ziet ernaar uit dat er op termijn moet worden geprocedeerd om een weigerachtig bestuursorgaan te prikkelen tot beslissen.

Hierna wordt ingegaan op de achtergrond van de (zeer waarschijnlijke) afschaffing van de dwangsomregeling en de optie om de voorzieningenrechter te verzoeken om een dwangsom op te leggen aan het bestuursorgaan.

Hoge Raad wijst arresten over eliminatieregel: bestemmingsplan alleen elimineren bij overheidswerken

door: Joost Hoekstra

Op vrijdag 15 januari jl. heeft de Hoge Raad de langverwachte arresten gewezen over de vraag wanneer het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd bij de waardering van (onteigende) grond. De Hoge Raad wees die dag vijf arresten hierover. In de twee meest in het oog springende procedures – Hoog Dalem. Gorinchem en Perkpolder, Zeeland – staat de vraag centraal of bij de waardering van grond met een woningbouwbestemming, rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat die woningbouw mogelijk maakt. De advocaat-generaal – een onafhankelijk adviseur van de Hoge Raad – had deze vraag op 4 september 2015 bevestigend beantwoord (zie mijn eerdere blog). Hierna werd door de onteigeningspraktijk werd reikhalzend naar de arresten uitgekeken.

Advocaat-generaal: vergoeding van ten behoeve van woningbouw onteigende grond baseren op bestemmingsplan dat woningbouw mogelijk maakt.

door: Joost Hoekstra

Op vrijdag 4 september jl. heeft advocaat-generaal mr. J.C. van Oven belangrijke conclusies genomen in twee verschillende onteigeningsprocedures. In deze procedures staat de vraag centraal of bij de waardering van grond met een woningbouwbestemming, rekening moet worden gehouden met het bestemmingsplan dat die woningbouw mogelijk maakt. In de onteigeningspraktijk werd reikhalzend naar deze conclusies uitgekeken. De advocaat-generaal – een onafhankelijk adviseur van de Hoge Raad – heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

 

PAS-programma treedt op 1 juli 2015 in werking

door: Christine Visser

De kogel is door de kerk; er liggen eindelijk bestuurlijke afspraken over de vaststelling van het Programma aanpak stikstof 2015-2021 (PAS-programma). Staatssecretaris Dijksma heeft de Tweede Kamer laten weten dat het de bedoeling is dat het PAS-programma op 15 juni a.s. wordt vastgesteld en per 1 juli a.s. in werking treedt.  

De vaststelling van het PAS-programma heeft veel meer tijd gekost dan voorzien (zie ook mijn vorige blog) en nog altijd spelen er veel vragen rond het PAS-programma. Een ding staat wel vast en dat is dat het PAS-programma aanzienlijke gevolgen heeft voor  industrie en landbouw die in of in de buurt van Natura 2000-gebieden activiteiten ondernemen. Ook overheden zullen te maken krijgen met (de uitvoering van) het PAS-programma. In deze blog wordt op hoofdlijnen een aantal belangrijke wijzigingen waar het PAS-programma voor zorgt (onder meer op het terrein van vergunningverlening) op een rij gezet.

Asbestdaken: verboden in 2024, verwijderen na 1 januari 2016?

Simon Tichelaar

Op 2 maart jl. heeft de ministerraad besloten dat asbestdaken vanaf 1 januari 2024 verboden zijn. Particulieren, bedrijven en (overheids)instellingen die na 2024 nog asbestdaken in bezit hebben, moeten die daken verwijderen. Zo niet, dan kan het bevoegd gezag door middel van een last onder dwangsom of bestuursdwang bewerkstelligen dat de asbestdaken alsnog op kosten van de eigenaar worden verwijderd. Het is derhalve zaak asbestdaken vóór 2024 te verwijderen. Dit geldt temeer, omdat het ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vanaf 1 januari 2016 een subsidieregeling in het leven zal roepen voor de verwijdering van asbestdaken. Voor die subsidieregeling is minimaal 75 miljoen euro beschikbaar.

Het verbod op asbestdaken roept een aantal belangrijke vragen op. Zo is het bijvoorbeeld de vraag welke daken precies onder het verbod vallen, of er ook een verplichting kan bestaan om asbestdaken al ruim voor 2024 te verwijderen en welke voorwaarden er gelden om aanspraak te kunnen maken op de subsidieregeling. In deze blog ga ik op deze vraag in.

Amsterdams erfpachtstelsel: naar eeuwigdurende erfpacht

door: Simon Tichelaar

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft op 20 november jl. de uitgangspunten van haar vernieuwing van het erfpachtstelsel aangekondigd op de website van de gemeente. De plannen worden naar verwachting voor de zomer van 2016 aan de gemeenteraad van Amsterdam voorgelegd. Als de gemeenteraad instemt met de voorgestelde stelselwijziging, dan voert Amsterdam het systeem van eeuwigdurende erfpacht in. Huidige erfpachters krijgen de mogelijkheid om tijdens hun erfpachtcanonperiode over te stappen naar het nieuwe erfpachtstelstel.

Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

door: Marinda de Smidt

Het ontwerpbesluit tot wijzigingen van het Activiteitenbesluit in het kader van de 'vierde tranche' is op 7 juli 2014 gepubliceerd in Staatscourant nummer 17509. De wijzigingen zullen waarschijnlijk in de tweede helft van 2015 in werking treden.

Het Activiteitenbesluit bevat algemene regels voor milieubelastende activiteiten. De gedachte achter het Activiteitenbesluit is om inrichtingen zoveel mogelijk te laten werken onder een regime met algemene regels in plaats van met een omgevingsvergunning milieu en daarmee de administratieve lasten voor bedrijven te beperken. In het Activiteitenbesluit worden drie typen inrichtingen onderscheiden: A (niet meldingsplichtig), B (meldingsplichtig) en C (omgevingsvergunning milieu). In het geval van type C inrichtingen geldt dat zij zich moeten houden aan de voor hen van toepassing zijde algemene regels plus de voorschriften van hun omgevingsvergunning milieu.

Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

door: Marinda de Smidt

Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

Het ontwerpbesluit tot wijzigingen van het Activiteitenbesluit in het kader van de 'vierde tranche' is op 7 juli 2014 gepubliceerd in Staatscourant nummer 17509. De wijzigingen zullen waarschijnlijk in de tweede helft van 2015 in werking treden.

Het Activiteitenbesluit bevat algemene regels voor milieubelastende activiteiten. De gedachte achter het Activiteitenbesluit is om inrichtingen zoveel mogelijk te laten werken onder een regime met algemene regels in plaats van met een omgevingsvergunning milieu en daarmee de administratieve lasten voor bedrijven te beperken. In het Activiteitenbesluit worden drie typen inrichtingen onderscheiden: A (niet meldingsplichtig), B (meldingsplichtig) en C (omgevingsvergunning milieu). In het geval van type C inrichtingen geldt dat zij zich moeten houden aan de voor hen van toepassing zijde algemene regels plus de voorschriften van hun omgevingsvergunning milieu.

Bevolkingskrimp onvoorziene omstandigheid

door: Simon Tichelaar

Met enige regelmaat trachten ontwikkelaars samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden met het argument dat de economische crisis is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de samenwerkingsovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven (artikel 6:258 BW). Dit argument wordt blijkens de rechtspraak slechts bij hoge uitzondering aanvaard. Naar de huidige stand van het recht dragen dergelijke overeenkomsten naar hun aard een speculatief karakter, zodat risico’s die zich voordoen, als normale ondernemersrisico’s voor ontwikkelaars moeten worden beschouwd. Dit geldt ook geldt voor de huidige economische crisis. Een enkele keer slaagt een beroep van een ontwikkelaar op de economische crisis. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, waarbij nadrukkelijk de kanttekening moet worden gemaakt dat in die zaak een specifieke contractuele regeling voorzag in situatie van veranderde marktomstandigheden. Het ging dus niet om een beroep op artikel 6:258 BW. Tegen de achtergrond van de vaste rechtspraak is het dan ook opvallend te noemen dat de Rechtbank Gelderland in een uitspraak van 9 april 2014 tot de conclusie komt dat bevolkingskrimp in de Achterhoek voor de desbetreffende gemeente wél kon worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die maakte dat de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar niet ongewijzigd in stand kon blijven.

(Tijdelijke) transformatie van gebouwen: vereenvoudiging op komst!

door: Joost Hoekstra

Per 1 november a.s. treedt een belangrijke wijzing van het Besluit omgevingsrecht (“Bor”) in werking. Deze wijziging voorziet – onder meer – in een kortere procedure voor tijdelijke afwijkingen van bestemmingsplannen. De achtergrond van de wijziging van het Bor is het permanent maken van de Crisis- en herstelwet. Het (tijdelijk) anders benutten ofwel het transformeren van gebouwen, zoals leegstaande kantoren, wordt hiermee gestimuleerd.

Aanpassing nodig voor contractuele cessie-en verpandingsverboden

door: Wilfried Koster

In overeenkomsten die in de bouw-en vastgoed worden gebruikt, komen veelvuldig bedingen voor die een verbod tot cessie of verpanding inhouden. Zo worden er in bijvoorbeeld samenwerkingsovereenkomsten vaak bepalingen opgenomen die inhouden dat de rechten uit de overeenkomst niet mogen worden verpand. Het doel daarvan is er voor te zorgen dat indien de samenwerkingspartner in financiële moeilijkheden geraakt en zijn schuldeisers tot uitwinning overgaan –met name: de uitwinning van de verpande rechten uit de samenwerkingsovereenkomst– de andere samenwerkingspartner niet plotseling(de facto) wordt geconfronteerd met een ‘nieuwe’ partner, waarmee deze verplicht zou moeten samenwerken.

Opdrachtgever: vergeet niet af te wijken van de korting (boete) van §42 lid 2 UAV!

Door: Angela Minderhoud

Meestal gaat het goed, maar een enkele keer verklaart een opdrachtgever nietsvermoedend de UAV van toepassing zonder stil te staan bij §42 lid 2 UAV 2012.

In §42 lid 2 UAV 2012 staat: “Het bedrag der kortingen wordt in het bestek bepaald. Bij gebreke van zodanige bepaling bedraagt het € 60 per dag”. In de UAV 1989 staat eenzelfde bepaling met daarin een kortingsbedrag van fl. 75 per dag.

Voor de opdrachtgever is het van belang om een van §42 lid 2 UAV 2012 afwijkend kortingsbedrag in de aannemingsovereenkomst of in het bestek op te nemen dat aansluit bij zijn werkelijke vertragingsschade. Vergeet de opdrachtgever dat, dan wordt de opdrachtgever in het geval van te late oplevering geconfronteerd met een gefixeerd schadebedrag van slechts € 60 of fl. 75 per dag terwijl zijn werkelijk geleden schade waarschijnlijk vele malen hoger is!

Verhuur aan studenten, de ‘campusclausule’

Door: Marleen van Dijkman

Met de huidige omvang van leegstand van kantoren stijgt de vraag naar oplossingen voor die leegstand. Aan de andere kant bestaat ook een kwantitatief en kwalitatief tekort aan studentenhuisvesting. Beleggers spelen hierop in door bestaande kantoorgebouwen te transformeren tot gebouwen geschikt voor studentenhuisvesting.

De SER-Ladder staat niet in de weg aan uitbreiding

door: Simon Tichelaar

In artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de zogenoemde “Ladder van duurzame verstedelijking” opgenomen. Deze Ladder staat in de praktijk beter bekend onder de naam “SER-Ladder” en moet voor een goede ruimtelijke ordening zorgen in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Concreet betekent dit dat gemeenteraden bij (bijvoorbeeld) de vaststelling van een bestemmingsplan, steeds een aantal stappen moeten doorlopen voordat zij stedelijke ontwikkelingen – zoals bijvoorbeeld woningbouw – mogelijk kunnen maken.

Expliciete vermelding van verstrekkende gevolgen van een vervalbeding niet noodzakelijk

door: Matthijs van Leeuwen

In (bouw)contracten komt het regelmatig voor dat een vervalbeding wordt opgenomen. Een dergelijk beding is ook te vinden in paragraaf 12 lid 4 van de UAV 2012. In deze paragraaf is bepaald dat de rechtsvordering in geval van een verborgen gebrek niet ontvankelijk is indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf of tien jaar na de dag van de oplevering dan wel de dag na het verstrijken van de onderhoudstermijn (lid 1 jo. lid 5). Vervaltermijnen kunnen niet worden gestuit . Dit betekent dat de opdrachtgever in beginsel binnen de genoemde termijnen een procedure aanhangig moet maken tegen de aannemer; doet hij dit niet dan kan hij met lege handen komen te staan. Een vervalbeding kan dus verstrekkende gevolgen hebben.

Eerste uitspraak over de status van een advies van de Commissie van Aanbestedingsexperts

door: Adrienne Geelhoed

Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland, 24 januari 2013, ECLI:NL:RBGEL:2014:454

Deze uitspraak is om twee redenen interessant. In de eerste plaats spreekt de voorzieningenrechter zich uit over de status van een advies van de Commissie van Aanbestedingsexperts. In de tweede plaats komt de motiveringsverplichting voor de keuze van gunning op laagste prijs in plaats van op economisch meest voordelige inschrijving (hierna: "emvi") aan de orde.

Nationale rechter dient zich te conformeren aan een voorlopig oordeel EC over de vraag of sprake is van een steunmaatregel

Door: Adrienne Geelhoed

De afgelopen jaren speelt het staatssteunargument in rechterlijke procedures steeds vaker een belangrijke rol. Voor een steunontvangende partij kan een geslaagd beroep grote consequenties hebben. Vaak wordt (bijvoorbeeld door een concurrent) voor de nationale rechter betoogd dat een maatregel van een nationale overheid een steunmaatregel in de zin van artikel 107 Verdrag tot Werking van de Europese Unie (‘VWEU’) betreft, die ten onrechte niet bij de Europese Commissie (‘EC’) is aangemeld. Op grond van artikel 108 lid 3 VWEU dienen steunmaatregelen namelijk te worden gemeld bij de EC, die vervolgens de maatregel beoordeelt op verenigbaarheid met het VWEU. Totdat de EC een oordeel over de verenigbaarheid heeft gegeven, mag de steunmaatregel niet ten uitvoer worden gebracht (‘standstill-periode’).