• 26 April 2021

    Een verruiming van legalisatiemogelijkheden permanente bewoning van recreatiewoningen tegen een oververhitte woningmarkt.

    Door: Najoua Haireche

    Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stuurde op 18 maart 2021 aan de Eerste en Tweede Kamer het ontwerpbesluit dat ziet op een uitbreiding van de mogelijkheden voor permanente bewoning van recreatiewoningen (“Ontwerpbesluit”). In deze blog komen de beperkingen van de reeds bestaande legalisatiemogelijkheden en op welke wijze het Ontwerpbesluit daar een oplossing voor biedt aan bod. Daarnaast wordt aandacht besteed aan hoe gemeenten en provincies regie kunnen houden bij de legalisatie van bewoning van recreatiewoningen en hoe het Ontwerpbesluit in verhouding staat tot de naderende Omgevingswet.

    lees verder
  • 20 April 2021

    Zienswijze niet langer vereist voor toegang tot bestuursrechter in omgevingsrechtelijke zaken

    Door Anne Marie Ferwerda en Najoua Haireche

           

    Op 14 april 2021 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) een uitspraak die voor verschillende projecten consequenties kan hebben. In deze uitspraak is namelijk geoordeeld dat het beroepsrecht van een belanghebbende in omgevingsrechtelijke zaken, waarbij de uitgebreide voorbereidingsprocedure wordt toegepast, niet meer afhankelijk wordt gesteld van het eerder indienen van een zienswijze tegen het ontwerpbesluit. Ook zonder dat een zienswijze is ingediend tegen het ontwerpbesluit, kan thans dus beroep worden ingesteld tegen het besluit.

    Als er geen zienswijzen zijn ingediend tegen het ontwerpbesluit en het besluit wordt vervolgens vastgesteld, dan betekent dat nog niet dat het desbetreffende besluit onherroepelijk is geworden. Dat is pas het geval als blijkt dat er geen beroep is ingesteld tegen het besluit.

    In deze blog lichten wij de uitspraak en de gevolgen die deze uitspaak met zich brengt nader toe.

     

     

     

    lees verder
  • 25 März 2021

    Wet en Besluit stikstofreductie en natuurverbetering: een verlichting voor de bouwsector

    Door: Marinda de Smidt en Najoua Haireche

          

    Op 24 maart jl. is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (“Stikstofwet”) – na goedkeuring door de Eerste Kamer op 9 maart jl. – gepubliceerd in het Staatsblad. Het streven is dat de Stikstofwet op 1 juli 2021 in werking treedt. Daarnaast deed Minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (“LNV”) eerder bij brief van 12 februari jl. aankondiging van wijzigingen aan het ontwerpbesluit stikstofreductie en natuurverbetering (“Ontwerpbesluit”), dat nadere uitwerking geeft aan de Stikstofwet.

    Hiermee komt Nederland een stap dichter bij een structurele oplossing voor de stikstofproblematiek. In deze blog lichten wij toe wat dit concreet betekent voor de bouwsector.

    lees verder
  • 10 März 2021

    Formele rechtskracht en civiele aansprakelijkheid overheden

    Door Bas Razenberg

    Op het scheidsvlak van publiek- en privaatrecht voeren private (vastgoed)partijen en (decentrale) publieke organen geregeld discussies aan de hand van het leerstuk over formele rechtskracht. Kort samengevat gaat het hierbij om de doorwerking van (uitkomsten van) publiekrechtelijke procedures naar privaatrechtelijke procedures. In het geval de bestuursrechter bijvoorbeeld de onrechtmatigheid van een publiekrechtelijke besluit uitspreekt, dan zal de civiele rechter zich aan dat oordeel (dienen te) refereren. Betekent een dergelijke publiekrechtelijke onrechtmatigheid dan ook automatisch civiele aansprakelijkheid van het publieke orgaan? Het antwoord daarop luid ontkennend; weliswaar vormt dit vaak een belangrijke stap in die richting, onrechtmatigheid is daarmee nog geen gegeven. Daarvoor dient additioneel onder meer de aanwezigheid van schade als ook het causaal verband tussen schade en onrechtmatige daad (het publiekrechtelijk besluit) nog door de private partij te worden aangetoond.

    In dit blog wordt aan de hand van een uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam nader ingegaan op dit leerstuk.

    lees verder
  • 16 Februar 2021

    Consultatieversie Leidraad Vertraging en Verstoring in de Bouw

    door Thijs Straatman en Hugo Strang

    Thijs Straatman     Hugo Strang

    Op 18 januari 2021 verscheen de consultatieversie van de Leidraad Vertraging en Verstoring in de Bouw. De consultatieperiode loopt tot en met 31 maart 2021. In deze periode worden reacties verzameld die meegewogen kunnen worden bij het opstellen van de finale versie van de Leidraad. Mr. drs. M. Straatman en mr. dr. H.P.C.W. Strang gaan in deze redactionele bijdrage in op de consultatieversie en formuleren een aantal aanbevelingen ten behoeve van de finale versie.

     

     

     

    lees verder
  • 09 Februar 2021

    Kostenverhaal anderszins verzekerd, een nieuwe koers?

    door: Joost Hoekstra

    De Rechtbank Oost-Brabant (sector bestuursrecht) heeft op 21 januari jl. een opvallende uitspraak gewezen over kostenverhaal. Deze uitspraak heeft al een aantal pennen in beweging gebracht. Wat is er aan de hand?

    De rechtbank oordeelt dat het college van B&W van Sint-Michielsgestel aan een omgevingsvergunning ten onrechte geen voorschrift heeft verbonden om een exploitatiebijdrage te betalen. De gemeente heeft met de vergunninghouder een gronduitgifteovereenkomst gesloten en via de grondprijs kostenverhaal gepleegd. De op deze manier verhaalde kosten betreffen minder dan de helft van de kosten die op grond van het van toepassing zijnde exploitatieplan zouden moeten worden verhaald. De rechtbank meent daarom dat niet kan worden gezegd dat de exploitatiebijdrage “anderszins is verzekerd”. Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?

    lees verder
  • 12 Januar 2021

    Een betaalbare huizenmarkt: zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming als oplossing?

    door Tosca van Halsema en Femke Steenbakkers

                    

    De zelfbewoningsplicht wint (weer) aan populariteit. Onder meer het FD heeft hier onderzoek naar gedaan[1]. Daaruit volgt dat op het moment van verschijnen van het artikel achttien gemeenten in 2019 en 2020 bij uitgifte van (woningen op) gemeentegrond een zelfbewoningsplicht hebben ingevoerd. Andere gemeenten lijken nu snel te volgen. Reden voor de invoering is vaak om beleggers te weren met als doel om de huizenmarkt (iets) betaalbaarder te houden, en daardoor starters of andere woningzoekenden een (eerlijkere) kans te bieden op de huizenmarkt. Een andere reden die wordt genoemd door de gemeenten is het behoud van leefbaarheid van de wijken.

    [1] 'Het zal ons toch niet gebeuren dat hier ook beleggers komen?’ FD, 10 augustus 2020, geschreven door Erik van Rein.

    lees verder
  • 18 Juni 2020

    Besluit voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen: consultatieversie beschikbaar

    door: Joost Hoekstra

    Bij de behandeling van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet in de Tweede Kamer in september 2019 is het amendement Ronnes aangenomen. Dat amendement geeft gemeenten de mogelijkheid geeft om langs publiekrechtelijke weg financiële bijdragen voor aangewezen categorieën ontwikkelingen te verhalen. De financiële bijdrage kan worden opgelegd aan initiatiefnemers van de bouwactiviteiten waarvoor de overheid verplicht kosten verhaalt, als het kostenverhaal daarvoor nog ruimte laat. Op 9 juni jl. werd op internetconsultatie.nl de consultatieversie gepubliceerd van het besluit, waarin de categorieën ontwikkelingen worden aangewezen. In dit blog ga ik in op deze consultatieversie en belicht ik enkele opvallende zaken uit de toelichting daarop. 

    lees verder
  • 15 Mai 2020

    Zonnepark realiseren? Denk aan het maatschappelijk draagvlak!

    Door Valerie de Gier

    Participatie en het realiseren van windparken of zonneparken is een veelbesproken onderwerp. In april jl. zijn er door bestuursrechters twee interessante uitspraken gedaan over de inspanningsverplichting voor een initiatiefnemer voor het creëren van draagvlak bij zonneparken.

    lees verder
  • 30 März 2020

    Let op monddoodclausules: alleen geldig bij voldoende concrete afbakening!

    door: Joost Hoekstra

    Regelmatig worden in (koop)overeenkomsten afspraken gemaakt waarbij een partij zich verplicht om geen rechtsmiddelen (zoals een zienswijze, bezwaar of beroep) aan te wenden tegen planologische maatregelen of (omgevings)vergunningen. Dergelijke bedingen worden wel “monddoodclausules” genoemd. Mag dat? Ja, in principe zijn monddoodclausules toelaatbaar, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan: 1) er moet concreet worden afgebakend waarop de clausule van toepassing is en 2) de clausule mag zich niet uitstrekken tot rechtsopvolgers. De monddoodclausule die recent ter beoordeling voorlag bij het Hof Den Bosch voldeed niet aan deze voorwaarden en werd nietig geacht. Het arrest (van 20 maart jl.) benadrukt vooral het belang van de concrete afbakening.

    lees verder
  • 25 März 2020

    Actualiteiten PFAS

    Door Najoua Haireche

    De afgelopen periode kreeg de PFAS-problematiek de nodige media-aandacht. In navolging op de stikstofproblematiek vormt ook PFAS een belemmering voor de bouw. In dit blog worden enkele actuele ontwikkelingen met betrekking tot PFAS belicht en zal worden ingegaan op hoe op lokaal niveau – in aanloop naar de Omgevingswet – kan worden geanticipeerd op deze verontreinigende stoffen.

    lees verder
  • 17 Februar 2020

    Moet Hudson´s Bay haar exploitatieplicht nakomen?

    door: Violet Acar

    Dat Hudson’s Bay in zwaar weer verkeert, is bekend. Er is ruim aangekondigd dat alle winkels gesloten zouden worden per 1 januari 2019. Of dat kan is echter de vraag. De huurovereenkomsten kennen veelal een duidelijke exploitatieplicht die met de sluiting wordt geschonden. Hoe zit dat met de exploitatieplicht en kan Hudson’s Bay daar onderuit?

    lees verder
  • 17 Februar 2020

    Uitleg voorkeursrecht van koop

    door: Thérèse Fraai

    Na een aandelentransactie diende het hof zich in een door De Bijenkorf als huurder aangespannen procedure uit te laten over de reikwijdte van een voorkeursrecht van koop in een huurovereenkomst. Het ging daarbij om de vraag of de overdracht van aandelen in (de moeders van) verhuurders meebrengt dat huurder jegens verhuurders een beroep kan doen op de in de huurovereenkomsten vermelde voorkeursrechten van koop of dat genoemde voorkeusrechten enkel zien op de verkoop van stenen. Geoordeeld werd in deze zaak dat bij de uitleg van de betreffende voorkeursrechten van koop uitgegaan dient te worden van een taalkundige uitleg. Te meer nu sprake is van professionele partijen die van deskundige bijstand waren voorzien.

    lees verder
  • 17 Februar 2020

    Kwalificatie apotheek

    door: Erina Baljic

    Na opzegging door de verhuurder van een overeenkomst op grond waarvan ruimte ter beschikking werd gesteld aan de huurder, een dienstapotheek, diende de rechtbank Midden-Nederland in een door de huurder aangespannen kortgedingprocedure zich uit te laten over een tweetal vragen. Ten eerste of partijen een huurovereenkomst waren overeengekomen. Ten tweede, als inderdaad sprake was van een huurovereenkomst, of partijen een artikel 7:290 BW huurovereenkomst waren overeengekomen. Het antwoord op die tweede vraag heeft grote invloed op het toepasselijk huurregime en daarmee op de bescherming die de huurder geniet na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

    lees verder
  • 11 Februar 2020

    Kamerbrief over financiële bijdragen voor gebiedsontwikkeling onder de Omgevingswet

    door: Joost Hoekstra

    Op 3 februari jl. stuurde de Minister voor Milieu en Wonen Van Veldhoven een brief aan de Tweede Kamer over het Aanvullingsbesluit Grondeigendom Omgevingswet (“Aanvullingsbesluit”). Meer in het bijzonder gaat de brief over de mogelijkheid om in een anterieure overeenkomst een zogeheten ‘financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied’ overeen te komen. In de brief geeft de Minister aan de mogelijkheid voor overheden om te contracteren over deze financiële bijdrage te willen uitbreiden. 

    lees verder
  • 04 Oktober 2019

    Boete/korting bij te late oplevering bouwproject – Opdrachtgevers en adviseurs opgelet!

    door Angela Minderhoud

    Boete/korting bij te late oplevering bouwproject – Opdrachtgevers en adviseurs opgelet!

     

    De afgelopen 12 jaar heb ik als advocaat honderden boete-/kortingsclausules voor te late oplevering van bouwprojecten voorbij zien komen. Ze staan in bouwcontracten, bestekken en/of volgens uit algemene voorwaarden (UAV, UAV-GC, ALIB, AVA, FIDIC etc.). Vaak is een boete-/kortingsclausule opgesteld door een adviseur die ingehuurd is door de opdrachtgever van een bouwproject. 

    Zo’n clausule heb je alleen nodig als het misgaat in een bouwproject en de opdrachtnemer/aannemer te laat oplevert. Meestal gaat het gelukkig goed, maar de ervaring leert dat als je een boete-/kortingsclausule nodig hebt, dat het dan toch vaak misgaat omdat vooraf niet goed is nagedacht over de tekst. Op zo’n moment zou ik graag eens een hartig woordje willen spreken met de betreffende adviseur die de tekst heeft opgesteld, maar dat gaat helaas meestal niet. Daarom hieronder een paar smeuïge praktijkvoorbeelden (om vooral niet over te nemen!) en natuurlijk wat dan wel op te nemen in je bouwcontract: 

    lees verder
  • 23 September 2019

    Woonbestemming geweigerd vanwege ontbreken anterieure overeenkomst

    door: Joost Hoekstra

    Op 28 augustus 2019 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“ABRvS”) een interessante uitspraak over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De ABRvS oordeelde dat de gemeenteraad van Oldebroek terecht geen woonbestemming had toegekend aan een bepaalde locatie (een recreatiewoning), omdat de eigenaar daarvan geen anterieure overeenkomst met de gemeente had gesloten die strekte tot betaling van een dergelijke financiële bijdrage.

    lees verder
  • 14 Juni 2019

    De PAS-uitspraak: lessons learned

    door: Marinda de Smidt en Najoua Haireche – werkstudent bij Straatman Koster advocaten en auteur van de bachelor scriptie ”Een blik op het post-PAS regime”

    Op 29 mei 2019 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) de langverwachte einduitspraak over het Programma Aanpak Stikstof (“PAS”). Daarin heeft de Afdeling geoordeeld dat onderdelen van het PAS in strijd zijn met de Habitatrichtlijn (“Hrl”). Deze uitspraak is niet alleen relevant voor de veehouderij, maar heeft ook betekenis voor de wegenbouw, industrie en woningbouw. In dit blog wordt – na een korte weergave van de systematiek van het PAS – de uitspraak en de gevolgen daarvan voor de praktijk behandeld.

    lees verder
  • 01 Februar 2019

    Parkeren en de Dienstenrichtlijn

    Door Maaike de Wit

     

    Over de Dienstenrichtlijn in relatie tot detailhandel / brancheringsregelingen zijn inmiddels de uitspraken over onder meer Appingedam ECLI:NL:RVS:2018:2062 en Maastricht ECLI:NL:RVS:2018:4195  voor handen. Recent heeft de Afdeling zich ook uitgelaten over de toepasselijkheid van de Dienstenwet- en Richtlijn op de parkeerregeling uit de Rotterdamse APV ECLI:NL:RVS:2019:35 . Het zat als volgt in elkaar.

    lees verder
  • 11 Januar 2019

    Vervreemding van erfpachtrechten: de (on)redelijkheid van geweigerde toestemmingen

    door Bas Razenberg en Erina Baljić

       

    Nu de project- en gebiedsontwikkeling in Nederland weer behoorlijk is aangetrokken en daarbij ook  geregeld – zeker binnenstedelijk – sprake is van een erfpachtsituatie, maken gemeenten ook weer vaker gebruik van de (controle)instrumenten die de erfpachtvoorwaarden hen bieden. Een voor de projectontwikkelingspraktijk belangrijke erfpachtvoorwaarde betreft het verbod tot vervreemding en/of ondererfpacht zonder voorafgaande toestemming van de bloot eigenaar, zijnde de gemeente. Gemeenten gebruiken dit instrument vaak om allerhande voorwaarden en/of beperkingen aan de erfpachter op te leggen. Toch kunnen zij daarin ook te ver gaan. In dat geval is overdracht mogelijk op basis van een ingevolge artikel 5:91 lid 4 BW verleende rechterlijke machtiging, die de benodigde toestemming vervangt. Een dergelijk oordeel volgde ook in een recente zaak voor de Rechtbank Noord-Holland naar aanleiding van een geweigerde toestemming tot overdracht door de gemeente.

    lees verder
  • 10 Januar 2019

    Voor welke schade van de verhuurder is de aannemer bij fouten aansprakelijk? Kan de verhuurder gevolgschade doorberekenen?

    door Violet Acar

    Verhuurders geven geregeld de garantie af dat een huurder op een bepaalde datum in het gehuurde kan. Wat nu als door een fout van de aannemer dit niet mogelijk is? Kan de verhuurder de schade die hij aan de huurder moet vergoeden op de aannemer verhalen? Hof Arnhem-Leeuwarden sprak zich hierover laatst uit. Klik hier voor de uitspraak.

    lees verder
  • 10 Januar 2019

    Omgevingsrecht: terugblik 2018, vooruitblik 2019

    door: Joost Hoekstra

    Voor de beoefenaar van het omgevingsrecht was 2018 zonder twijfel een interessant jaar. Er werden de nodige stappen gezet in verband met de stelselherziening richting de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet op (naar huidig inzicht) 1 januari 2021. Het wetsvoorstel tot wijziging van de Crisis- en herstelwet (Transitiewet) – bedoeld voor de periode tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet – werd ingediend. Verder werden er belangrijke slagen gemaakt met betrekking tot wet- en regelgeving inzake energietransitie, zoals het ontwerp-klimaatakkoord, de aanpassingen in de wetgeving voor wat betreft de gasaansluitplicht en de “label-c-plicht” voor kantoren. In deze blog belichten wij enkele belangwekkende ontwikkelingen uit 2019 en blikken wij op onderdelen kort vooruit naar 2019.

    lees verder
  • 27 Dezember 2018

    Op 15 oktober jl. heeft staatssecretaris Keijzer van Economische Zaken en Klimaat de Handreiking tenderkostenvergoeding (“Handreiking”) aan de Tweede Kamer aangeboden

    door Caroline Lagendijk

    Met enige regelmaat bereikt ons de vraag óf een inschrijver aanspraak kan maken op vergoeding van kosten die met het doen van een inschrijving zijn gemoeid. Anders dan de Handreiking doet vermoeden is het onjuist om te veronderstellen dat een aanbestedende dienst per definitie een vergoeding ter beschikking moet stellen ter dekking van (een deel van) de inschrijfkosten.

     

    lees verder
  • 16 Dezember 2014

    Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

    door: Marinda de Smidt

        

    Wijziging Activiteitenbesluit milieubeheer in 2015: wat verandert er?

    Het ontwerpbesluit tot wijzigingen van het Activiteitenbesluit in het kader van de 'vierde tranche' is op 7 juli 2014 gepubliceerd in Staatscourant nummer 17509. De wijzigingen zullen waarschijnlijk in de tweede helft van 2015 in werking treden.

    Het Activiteitenbesluit bevat algemene regels voor milieubelastende activiteiten. De gedachte achter het Activiteitenbesluit is om inrichtingen zoveel mogelijk te laten werken onder een regime met algemene regels in plaats van met een omgevingsvergunning milieu en daarmee de administratieve lasten voor bedrijven te beperken. In het Activiteitenbesluit worden drie typen inrichtingen onderscheiden: A (niet meldingsplichtig), B (meldingsplichtig) en C (omgevingsvergunning milieu). In het geval van type C inrichtingen geldt dat zij zich moeten houden aan de voor hen van toepassing zijde algemene regels plus de voorschriften van hun omgevingsvergunning milieu.

     

    lees verder