Het devies bij dreigend verval van bouwmogelijkheden: onderneem actie en reken niet op een tegemoetkoming in de planschade

20 november 2014

door: Marinda de Smidt

Het devies bij dreigend verval van bouwmogelijkheden: onderneem actie en reken niet op een tegemoetkoming in de planschade.

Als door een wijziging van het bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op een bepaald perceel worden beperkt ten opzichte van de huidige situatie, zal de eigenaar van het perceel veelal schade lijden doordat het perceel in waarde daalt. Dit wordt directe planschade genoemd. De eigenaar kan dan het college van burgemeester en wethouders verzoeken om een tegemoetkoming in de planschade. Een dergelijk verzoek wordt vaak geweigerd, omdat de eigenaar de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan alsnog had kunnen benutten, maar dat niet heeft gedaan.

De tegemoetkoming in de planschade is een bijzondere vorm van nadeelcompensatie en is uitgewerkt in afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het uitgangspunt van de regeling is dat planschade in beginsel niet door de overheid wordt vergoed. Is de schade bijvoorbeeld anderszins verzekerd, dan komt deze überhaupt niet voor vergoeding in aanmerking.

Voorzienbaarheid: actieve en passieve risicoaanvaarding

Een ander belangrijke beperking is dat de schadeoorzaak niet voorzienbaar mag zijn geweest (artikel 6.3 a Wro). Voorzienbaarheid veronderstelt dat een benadeelde zijn schade vooraf heeft kunnen zien aankomen. Als hij zijn handelen daar vervolgens niet in voldoende mate op heeft afgestemd, wordt aangenomen dat hij het risico op schade heeft aanvaard.

Als er een concreet, openbaar gemaakt beleidsvoornemen is om de planologische regeling te wijzigen dan dient de eigenaar of koper daarop alert te zijn en hiermee rekening te houden. Voor voorzienbaarheid is overigens niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

De gedachte is dat een koper die het perceel (desondanks) koopt actief het risico aanvaardt van de planologische wijziging. Hij heeft dan ook geen recht op een tegemoetkoming in de planschade ingeval het risico op een negatieve wijziging zich verwezenlijkt.

Waar een koper doorgaans bedacht zal zijn op planologische ontwikkelingen (al dan niet omdat hij wordt bijgestaan door een adviseur), geldt voor de zittend grondeigenaar vaak dat zijn aandacht uitgaat naar de huidige activiteiten op zijn perceel en niet zozeer naar de toekomstige bestemming daarvan. Bovendien leeft vaak de gedachte dat men bij een verlies aan bouwmogelijkheden zonder meer recht heeft op een tegemoetkoming in de planschade. Dat is echter lang niet altijd het geval.

Van de zittend eigenaar wordt namelijk verlangd dat hij op de planologische wijziging anticipeert: hij moet tijdig voldoende concrete pogingen doen om de bouwmogelijkheden die hem zullen ontvallen (alsnog) te benutten. Als de eigenaar de bouwmogelijkheden zou kunnen benutten, maar hij daartoe geen actie onderneemt, dan aanvaardt hij het risico dat de bouwmogelijkheden zouden kunnen vervallen. Dit heet passieve risicoaanvaarding.

Om vast te stellen of sprake is van voorzienbaarheid en passieve risicoaanvaarding moeten dus drie vragen worden beantwoord:

1) vanaf welk moment was het vervallen van bouwmogelijkheden redelijkerwijs voorzienbaar?

2) tot welk moment hadden de bouwmogelijkheden redelijkerwijs kunnen worden benut?

3) was het mogelijk voor de eigenaar om in de tussenliggende periode daartoe voldoende concrete pogingen te ondernemen en, zo ja, heeft hij een dergelijke poging ondernomen? 

Voorbeeld

Een autohandelaar exploiteert een autoshowroom met garage. Onder het geldende bestemmingsplan mag hij zijn perceel voor 70% bebouwen, maar hij heeft slechts 30% gerealiseerd. Op enig moment legt de gemeente een voorontwerp van een nieuw bestemmingsplan ter inzage. Hierin wordt bepaald dat het onderhavige perceel slechts voor 30% mag zijn bebouwd.

In dit voorbeeld kwalificeert de terinzagelegging van het voorontwerp als het moment waarop het vervallen van de bouwmogelijkheden voorzienbaar was. De autohandelaar moet nu in actie komen en zal concrete pogingen moeten doen om de overige 40% van zijn perceel te bebouwen. Hij zal daartoe een voor behandeling vatbare en in beginsel vergunbare aanvraag voor een bouwvergunning moeten indienen. Dat kan nog tot het moment waarop het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Vanaf dat moment is de voorbereidingsbescherming immers aan de orde en zal een ingediende aanvraag worden aangehouden om vervolgens onder het nieuwe bestemmingsplan te worden afgewezen. Als hij al een omgevingsvergunning heeft, dan zal hij die moeten gaan gebruiken (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2287). Opkomen tegen het beleidsvoornemen, bijvoorbeeld door een inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan in te dienen, zal hem niet baten. Dergelijk handelen is immers niet gericht op het realiseren van bebouwing.

De voorbereiding van de aanvraag voor de omgevingsvergunning kost tijd. Het is goed mogelijk dat achteraf blijkt dat de periode te kort is geweest om een vergunbare aanvraag in te dienen. In concrete gevallen is door de Afdeling geoordeeld dat een dergelijke periode daadwerkelijk te kort was (ABRvS 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:737). Het betreft hier casuïstische rechtspraak waaruit niet zonder meer kan worden opgemaakt wat voor periode voor een bepaald bouwplan als voldoende kan worden beschouwd.

Het kan natuurlijk zijn dat de autohandelaar het niet opportuun vindt om te investeren en de afweging maakt dat hij liever de bouwmogelijkheden laat vervallen. Er van uitgaande dat hij voldoende tijd heeft om de bouwmogelijkheden alsnog te benutten, zal hij geen recht hebben op een tegemoetkoming in de planschade. Let wel, als hij wel tijdig een aanvraag voor een omgevingsvergunning zou indienen, is er geen schade en daarmee evenmin aanspraak op een tegemoetkoming in de planschade.

Conclusie

Stilzitten is uiterst risicovol. Van de eigenaar wordt verwacht dat hij anticipeert op een wijziging van het planologische regime en het dreigende verlies aan bouwmogelijkheden voorkomt door tijdig een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen in te dienen of een reeds afgegeven vergunning te benutten. Is de periode daarvoor te kort waardoor de eigenaar geen of slechts een onvoltooide poging heeft kunnen doen, dan zal hij in beginsel wel recht hebben op tegemoetkoming in de planschade. Vertrouw dus niet zomaar op een goede afloop van een planschadeprocedure, maar onderzoek eerst de mogelijkheden om de bouwmogelijkheden veilig te stellen.

 

 

 

 

Terug naar overzicht