Bevolkingskrimp onvoorziene omstandigheid

18 november 2014

 door: Simon Tichelaar

Met enige regelmaat trachten ontwikkelaars samenwerkingsovereenkomsten met gemeenten geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden met het argument dat de economische crisis is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de samenwerkingsovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven (artikel 6:258 BW). Dit argument wordt blijkens de rechtspraak slechts bij hoge uitzondering aanvaard. Naar de huidige stand van het recht dragen dergelijke overeenkomsten naar hun aard een speculatief karakter, zodat risico’s die zich voordoen, als normale ondernemersrisico’s voor ontwikkelaars moeten worden beschouwd. Dit geldt ook geldt voor de huidige economische crisis. Een enkele keer slaagt een beroep van een ontwikkelaar op de economische crisis. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, waarbij nadrukkelijk de kanttekening moet worden gemaakt dat in die zaak een specifieke contractuele regeling voorzag in situatie van veranderde marktomstandigheden. Het ging dus niet om een beroep op artikel 6:258 BW. Tegen de achtergrond van de vaste rechtspraak is het dan ook opvallend te noemen dat de Rechtbank Gelderland in een uitspraak van 9 april 2014 tot de conclusie komt dat bevolkingskrimp in de Achterhoek voor de desbetreffende gemeente wél kon worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die maakte dat de samenwerkingsovereenkomst met de projectontwikkelaar niet ongewijzigd in stand kon blijven.

Uit de omschrijving van de feiten uit de uitspraak blijkt dat de gemeente Bronckhorst in 2009 een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met twee projectontwikkelaars voor de realisatie van 27 woningen. De gemeente nam daarbij kort gezegd de verplichting op zich om de benodigde bestemmingsplanwijziging tot stand te brengen. De ontwikkelaar zou vervolgens voor eigen rekening en risico de vastgoedexploitatie ter hand nemen.

Op enig moment werd in de regionale woonvisie de – niet vrijblijvende – afspraak gemaakt dat er minder woningen dienden te worden gebouwd. Deze afspraak werd ingegeven door gewijzigd provinciaal ruimtelijk beleid. De gemeente stelde zich vervolgens op het standpunt dat de (uitvoering van de) regionale woonvisie tot gevolg heeft dat de voorgenomen woningbouw niet in overeenstemming zou zijn met de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat derhalve niet zou (kunnen) worden overgegaan tot vaststelling van het bestemmingsplan. De rechtbank volgt de gemeente en oordeelt dat de gemeente haar inspanningsverplichting uit de samenwerkingsovereenkomst – om de benodigde bestemmingsplanwijziging tot stand te brengen – niet heeft geschonden. Dit oordeel van de rechtbank ligt mijns inziens in de lijn der verwachtingen, (mede) aangezien niet snel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een inspanningsverplichting.

Het vervolg van de uitspraak is echter minder voor de hand liggend. De rechtbank oordeelt dat de gemeente – in algemene zin – wel tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, omdat het woningbouwproject geen doorgang kan vinden. Uit het feitencomplex is echter niet op te maken in de nakoming van wélke verplichting de gemeente precies tekortschiet. De eerder genoemde inspanningsverplichting is zij volgens de rechtbank immers nagekomen en voor het overige bevat de overeenkomst geen relevante (resultaats)verplichting(en) voor de gemeente (althans dit blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak).

Ondanks tekortschieten loopt zaak goed af voor gemeente.

Ondanks het oordeel van de rechter dat de gemeente tekortschiet in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, komt de gemeente uiteindelijk toch nog goed weg. De rechtbank oordeelt dat de tekortkoming niet toerekenbaar is, aangezien de bevolkingskrimp in de Achterhoek moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 13 van de samenwerkingsovereenkomst, welk artikel aansluit bij de bewoording van artikel 6:258 BW. Deze onvoorziene omstandigheid maakt dat de samenwerkingsovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven, aldus de rechtbank. Op dit punt had de uitspraak naar mijn mening uitgebreider moeten worden gemotiveerd. Zonder die motivering valt moeilijk in te zien waarom zo soepel omgaat met het beroep op onvoorziene omstandigheden door de gemeente, terwijl een beroep van ontwikkelaars op onvoorziene omstandigheden vanwege de economische crisis (bijna) nooit succesvol is. Hoe zou de rechtbank hebben geoordeeld als het niet de gemeente, maar de ontwikkelaar was geweest die zich op de bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid had beroepen? En waarom wordt bevolkingskrimp niet als normaal "ondernemingsrisico" voor de gemeente beschouwd?

Betekenis van de uitspraak voor de praktijk

Al met al is deze uitspraak van de Rechtbank Gelderland een gunstige uitspraak voor gemeenten. Het (b)lijkt dat een gemeente die door een ontwikkelaar wordt aangesproken tot nakoming van een samenwerkingsovereenkomst, zich met succes op onvoorziene omstandigheden kan beroepen, indien er woningbouwplannen worden aangepast vanwege regionale afspraken over krimp (hetgeen des te sterker zal gelden als deze afspraken in feite van hogerhand zijn opgelegd). Dit onderstreept nog maar eens de noodzaak voor ontwikkelaars om in samenwerkingsovereenkomsten een specifieke contractuele regeling op te nemen die voorziet in een situatie van (ingrijpende) veranderde (markt)omstandigheden en/of beleidswijzigingen.

 

 

Terug naar overzicht