Voor welke schade van de verhuurder is de aannemer bij fouten aansprakelijk? Kan de verhuurder gevolgschade doorberekenen?

10 januari 2019

door Violet Acar

Verhuurders geven geregeld de garantie af dat een huurder op een bepaalde datum in het gehuurde kan. Wat nu als door een fout van de aannemer dit niet mogelijk is? Kan de verhuurder de schade die hij aan de huurder moet vergoeden op de aannemer verhalen? Hof Arnhem-Leeuwarden sprak zich hierover laatst uit. Klik hier voor de uitspraak.

Wat is er gebeurd?

Opdrachtgever Elongo B.V. (“Elongo”) heeft aan Koninklijke Damstra Installatietechniek B.V. (“Damstra”) opdracht gegeven om installatiewerkzaamheden uit te voeren in het nieuwe bedrijfspand waarin Elongo een medisch centrum wil gaan exploiteren. Elongo heeft daarvoor de ruimtes in het pand verhuurd aan onder meer drie huisartsenpraktijken en een apotheek.

Kort na de oplevering van het pand door Damstra op 2 juni 2012 wordt waterschade ontdekt. De verzekeraar van Damstra vergoedt naar aanleiding daarvan de directe schade en schade wegens huurderving. Vanaf 25 juni 2012 moeten de huurders echter hun praktijken in de gehuurde ruimtes kunnen openen voor het publiek. Ter voorkoming van verdere schade stelt Elongo Damstra bij voorbaat aansprakelijk voor de eventuele schade die kan ontstaan als de huurders er niet tijdig in kunnen. Damstra gaat over tot herstel en twee van de huisartsenpraktijken kunnen tijdig hun deuren openen. De apotheek opent uiteindelijk op 19 juli 2012.

In 2015 stelt de apotheker Elongo alsnog aansprakelijk. De apotheker kon door de vertraagde opening van zijn apotheek niet meedoen met een gezamenlijke publiciteitscampagne met de huisartsenpraktijken en miste een maand praktijkvoering en omzet. De late start leidde – volgens de apotheker – er ook toe dat de werving en opbouw van zijn cliëntenbestand ernstig was vertraagd waardoor hij 200 patiënten was misgelopen. De apotheker begroot zijn schade op EUR 72.948,33.

Dit bedrag vergoedt Elongo aan de apotheker via huurkortingen. In de procedure eist Elongo dat Damstra dit bedrag aan haar voldoet.

Grondslag van de vordering

Waarom meent Elongo dat Damstra dit bedrag moet voldoen? In de praktijk wordt voor huurovereenkomsten nagenoeg altijd gecontracteerd met het model opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken en de daarbij behorende algemene bepalingen. Artikel 26.1 van de algemene bepalingen (2015) bepaalt – kort gezegd – dat als het gehuurde niet tijdig beschikbaar is de huurder tot de datum waarop het gehuurde ter beschikking wordt gesteld geen huurprijs of servicekosten verschuldigd is. Artikel 26.2 van de algemene bepalingen geeft aan dat de verhuurder in beginsel niet aansprakelijk is voor de uit de vertraging voortvloeiende schade. Dit zou dus meebrengen dat Elongo in beginsel niet aansprakelijk was voor de schade vanwege de vertraagde patiëntenopbouw en dus geen vergoedingsplicht had naar de apotheker toe.

In deze zaak heeft Elongo echter aan de apotheker gegarandeerd dat zij open kon op 25 juni 2012, waardoor afgeweken is van de algemene bepalingen. Het gaat nu om een resultaatsverplichting in plaats van een inspanningsplicht. Het lijkt erop dat Elongo deze garantie heeft verstrekt na het sluiten van de huurovereenkomst.

Uitspraak hof Arnhem-Leeuwarden

Allereerst overweegt het Hof dat als de latere opening al tot inkomensderving leidde, dit niet direct leidt tot schade voor de apotheek. De apotheek hoefde immers ook die maand geen huur te betalen.

Ten aanzien van de schade door een vertraagde patiëntenopbouw geeft het hof aan dat Elongo dit onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof vervolgt door aan te geven dat als er al van uitgegaan moet worden dat de apotheker schade heeft geleden door een vertraagde patiëntenopbouw en deze schade door Elongo is vergoed, dit nog niet meebrengt dat Elongo Damstra hiervoor aansprakelijk kan houden.

Op grond van artikel 6:98 BW komt schade pas voor vergoeding in aanmerking als die in een zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust (waterschade door handelen Damstra), dat de schade mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Er moet dus een bepaald verband zijn tussen de gebeurtenis en de schade. Daarvan was hier geen sprake. Dat Elongo een garantie heeft afgegeven aan de apotheek is volgens het hof een aan Elongo persoonlijk betreffende omstandigheid waarmee zij een aansprakelijkheid heeft aanvaard die in beginsel niet op haar rustte. De nadelige gevolgen van deze garantie mag Elongo niet afwentelen op Damstra, aldus het Hof.

Gevolgen?

In de praktijk geven verhuurders wel vaker garanties aan huurders af ten aanzien van de opleverings/-ingangsdatum bij de bouw of renovatie van een pand. Uiteraard moeten verhuurders goed opletten wanneer en waarvoor ze een garantie afgeven. Het afgeven van een garantie (en soms ook het overeenkomen van een daaraan gekoppelde boete) is echter vaak de uitkomst van een commerciële onderhandeling en daardoor soms niet te vermijden.

Anders dan in deze casus wordt de garantie meestal gegeven bij het sluiten van de huurovereenkomst in plaats van naderhand. Hier gaf het hof aan dat het (later) afgeven van de garantie een verplichting is die in beginsel niet op de verhuurder rustte waardoor eventuele schades (of boetes) niet doorgelegd kunnen worden aan de aannemer. De schade stond niet meer in voldoende verband met de schadegebeurtenis (waterschade). Mogelijk was anders geoordeeld als de garantie in de huurovereenkomst zelf was opgenomen. Om er echter zeker van te zijn dat je als verhuurder niet met een schadepost eindigt, is het aan te raden dergelijke garanties ook op te nemen in de overeenkomst met de aannemer.

Wil je weten hoe, laat het vooral weten!

 

 

 

 

Terug naar overzicht