Kwalificatie apotheek

17 februari 2020

door: Erina Baljic

Na opzegging door de verhuurder van een overeenkomst op grond waarvan ruimte ter beschikking werd gesteld aan de huurder, een dienstapotheek, diende de rechtbank Midden-Nederland in een door de huurder aangespannen kortgedingprocedure zich uit te laten over een tweetal vragen. Ten eerste of partijen een huurovereenkomst waren overeengekomen. Ten tweede, als inderdaad sprake was van een huurovereenkomst, of partijen een artikel 7:290 BW huurovereenkomst waren overeengekomen. Het antwoord op die tweede vraag heeft grote invloed op het toepasselijk huurregime en daarmee op de bescherming die de huurder geniet na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

Meander heeft een apotheek die medicijnen verstrekt aan haar poliklinische patiënten. De Dienstapotheek Eemland B.V. (‘Dienstapotheek’) is sinds 2014 gevestigd in het gebouw van Meander. De Dienstapotheek neemt apothekersdiensten waar van apothekers voor in de avond, nacht, in het weekend en op feestdagen. De Dienstapotheek maakt in haar werkuren gebruik van de ruimte van Meander. Dit gebruik is geregeld in de overeenkomst tussen Meander en de Dienstapotheek van 9 december 2013. De overeenkomst is gesloten voor de duur van vijf jaar, met telkenmale een verlenging van één jaar en een opzegmogelijkheid. De Dienstapotheek betaalt een vergoeding van € 16.400,- per jaar en een bijkomende vergoeding voor bepaalde diensten. Bij brief van 5 december 2018 heeft Meander de overeenkomst opgezegd per 1 januari 2020. De Dienstapotheek heeft zich tegen deze opzegging verzet en vordert in kort geding naleving van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomst

Ten eerste dient de rechtbank te oordelen of er sprake is van een huurovereenkomst. Partijen hebben de overeenkomst weliswaar niet aangeduid als zijnde een "huurovereenkomst", maar de rechtbank oordeelt dat dit ook niet is vereist voor de kwalificatie als huurovereenkomst. Waar het om gaat is dat de tussen partijen gemaakte afspraken het karakter hebben van huur. Huur is in artikel 7:201 lid 1 BW gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Aan de hand van deze criteria komt de rechtbank tot de conclusie dat er sprake is van een huurovereenkomst. Meander heeft zich immers verplicht om gedurende bepaalde uren en onder bepaalde voorwaarden de ruimte aan de Dienstapotheek ter beschikking te stellen en de Dienstapotheek betaalt daar een vergoeding voor. De andere aspecten zoals opgenomen in de overeenkomst, bijvoorbeeld het verlenen van bepaalde diensten aan de Dienstapotheek, overheersen niet volgens de rechtbank.

Bedrijfsruimte ex. artikel 7:290 BW

Ten tweede dient de rechtbank te oordelen om wat voor type huurovereenkomst het gaat. Daarbij dient de vraag te worden beantwoord of er sprake is van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW danwel artikel 7:230a BW. Van verhuur van een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte is sprake als wordt voldaan aan de criteria van artikel 7:290 BW, waarbij het moet gaan om (a) een gebouwde onroerende zaak of een gedeelde daarvan, (b) die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, restaurant of café, afhaal of besteldienst of ambachtsbedrijf, en (c) er een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening is.

Over de vraag of het gehuurde kwalificeert als een bedrijfsruimte ex. artikel 7:290 BW, oordeelt de rechtbank als volgt. De apotheekruimte maakt onderdeel uit van het gebouw van Meander, die bestemd is en verhuurd wordt voor het uitoefenen van een apotheek. Daarbij oordeelt de rechtbank dat er sprake is van een kleinhandelsbedrijf omdat er geneesmiddelen worden verkocht. Ook al worden geneesmiddelen alleen verkocht aan personen met een recept, het lokaal blijft toegankelijk voor publiek. Daar komt bij dat naast de verkoop van medicijnen ook andere zaken worden verkocht zoals medicijnen zonder recept en enkele producten voor persoonlijke verzorging.

Aangezien aan alle criteria van artikel 7:290 BW is voldaan, concludeert de rechtbank dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW.

Deze kwalificatie heeft tot gevolg dat artikel 7:295 BW van toepassing is. Op basis van dat artikel eindigt de huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder pas als de huurder instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst óf – als de huurder niet instemt – op het moment dat de rechtbank onherroepelijk heeft beslist op een door de verhuurder ingestelde beëindigingsvordering. Omdat de Dienstapotheek niet heeft ingestemd met de opzegging, dient Meander voor de beëindiging van de huurovereenkomst een beëindigingsvordering in te stellen bij de rechtbank. Meander had dat ten tijde van het wijzen van het vonnis (nog) niet gedaan, met als gevolg dat als de beëindigingsvordering niet voor 1 januari 2020 wordt toegewezen Meander de huurovereenkomst zal moeten naleven aangezien de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechtbank (onherroepelijk) heeft beslist op de door de verhuurder ingestelde beëindigingsvordering.

Alerts bij het vonnis

Voor de beantwoording van de vraag of de verhuur van een ruimte voor een apotheek gekwalificeerd moet worden als de verhuur van een artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan wel een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte, zal het afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Daarbij is van belang of de apotheek zich naast het verkopen van medicijnen op recept, ook bezighoudt met verkoop van vrij verkrijgbare medicijnen en producten voor persoonlijke verzorging. Is dat het geval, dan zal snel sprake zijn van verhuur van een detailhandelsbedrijf en daarmee een bedrijfsruimte ex. artikel 7:290 BW. Als de apotheek zich echter niet toelegt op de verkoop van producten zonder recept, dan zal sprake zijn van een vrije beroepsbeoefenaar en daarmee van een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte.

De algemene trend is dat de werkzaamheden in apotheken worden uitgebreid. Steeds meer apotheken verkopen producten zonder recept. Deze uitbreiding van werkzaamheden leidt er dan ook toe dat er in steeds meer gevallen sprake zal zijn van een detailhandelsbedrijf (en dus artikel 7:290 BW verhuur) in plaats van een vrije beroepsbeoefenaar (en dus artikel 7:230a BW verhuur). In andere uitspraken wordt deze lijn ook bevestigd. Voor de praktijk is het dus van belang om bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke afspraken te maken over de scope van de werkzaamheden van de apotheek, waarbij partijen nader moeten stilstaan bij (onder meer) de omvang van de verkoop van producten zonder recept.

Zie voor de volledige uitspraak: Rb Midden-Nederland 25 oktober 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:4871.

 

Terug naar overzicht