Hoge Raad: bijzondere ongeschiktheid van perceel vanwege bodemverontreiniging kan leiden tot lagere complexwaarde

07 oktober 2016

door: Joost Hoekstra

In het arrest van 24 juni 2016 heeft Hoge Raad bevestigd dat bodemverontreiniging een vorm van “bijzondere ongeschiktheid” is, die ook relevant is voor de bepaling van de werkelijke waarde wanneer wordt uitgegaan van de zogenoemde complexbenadering. Een redelijk handelend koper zal immers voor verontreinigde grond over het algemeen minder willen betalen dan voor – voor het overige vergelijkbare – niet-verontreinigde grond binnen hetzelfde complex.

In onteigeningsterminologie betreft bodemverontreiniging een vorm van “bijzondere ongeschiktheid”. Een redelijk handelend koper zal immers voor verontreinigde grond over het algemeen minder willen betalen dan voor – voor het overige vergelijkbare – niet-verontreinigde grond. In geval van verontreiniging van de onroerende zaak vindt men de werkelijke waarde vaak als volgt: men vermindert de waarde, die deze zaak zou hebben gehad indien hij niet verontreinigd zou zijn geweest, met de (geschatte) kosten van sanering.

Het kan voorkomen dat bij voortgezet gebruik sanering blijvend zou kunnen worden uitgesteld, terwijl het gebruik waarvoor de onteigening plaatsvindt een vergaande sanering eist. Een voorbeeld om dit te illustreren: stel dat een winkelpand met verontreinigde ondergrond wordt onteigend. Bij voortzetting van het gebruik, zal geen sanering nodig zijn. Wordt dit winkelpand onteigend ten behoeve van woningbouw met tuintjes, dan zal waarschijnlijk wel (functiegerichte) sanering nodig zijn. Als voortzetting van het huidige gebruik geen sanering vereist en de ontwikkeling van de nieuwe bestemming wel, dan dienen voor de bepaling van de hoogte waarde deze varianten met elkaar te worden vergeleken. Onder omstandigheden is echter wel denkbaar dat ook bij voorzetting van het huidige gebruik een “afslag” plaatsvindt, omdat een redelijk handelend koper de bodemverontreiniging toch als een “smet” ziet (los van de vraag of sanering blijvend zou kunnen worden uitgesteld).

Het onderhavige onteigeningsarrest heeft betrekking op groot terrein (van circa 4.500 m²), dat de gemeente Tiel nodig heeft voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. In deze onteigeningsprocedure is uitgangspunt dat de te onteigenen onroerende zaak deel uit maakt van een complex in de zin van artikel 40d Onteigeningswet (“Ow”).

Op grond van artikel 40d Ow wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden en met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloed. Dit heeft de egalisatieregel ofwel de complexbenadering.

Artikel 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van artikel 40d Ow.

De rechtbank heeft in de voorliggende zaak aan het onteigende in verband met bodemverontreiniging een minderwaarde toegekend van € 130.000,--. In cassatie wordt door de onteigende eigenaar (Vabeog) erover geklaagd dat het toekennen van een minderwaarde aan het onteigende wegens de bodemverontreiniging onjuist is, nu bij een waardebepaling op basis van de complexbenadering in de zin van artikel 40d Ow alle lasten die relevant zijn voor het in exploitatie brengen van het complex – zoals saneringskosten – in aanmerking zouden dienen te worden genomen. Vabeog betoogt dat in een geval waarin de noodzaak tot sanering van verontreinigde grond is ontstaan door de aan de onteigening ten grondslag liggende bestemming, ook de met de verontreiniging samenhangende lasten gelijkelijk moeten worden omgeslagen over alle in het complex gelegen gronden.

De Hoge Raad oordeelt hier als volgt over. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow kan een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Dit is de bijzondere geschiktheid danwel bijzondere ongeschiktheid. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen. Dat zou niet te zijn verenigen met de complexbenadering. In deze casus was het zo dat de te maken saneringskosten uitsluitend het onteigende betreffen. De rechtbank had volgens de Hoge Raad terecht geoordeeld dat wat betreft de verontreiniging sprake is van een bijzondere (negatieve) hoedanigheid van het onteigende binnen het complex en dat daarom in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs voor het onteigende tot stand zou komen dan de complexwaarde.

Vabeog voerde ook nog aan dat de gemeente Tiel (de onteigenaar) een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen. De Hoge Raad gaat daar volledig aan voorbij: in de onteigeningsprocedure gaat het alleen om schade die een onteigeningsgevolg is en daarin past niet dat de rechter zich zou moeten buigen over de stelling van de onteigende dat de onteigenaar aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad. De rechtbank heeft volgens de Hoge Raad dan ook terecht geoordeeld dat de stelling van Vabeog dat de gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen in de onderhavige procedure irrelevant is.

Conclusie

Een verontreinigd perceel kan een lagere waarde hebben dan de complexwaarde van niet-verontreinigde percelen binnen hetzelfde complex. Een redelijk handelend koper – de “maatman” voor de bepaling van de werkelijke waarde in onteigeningszaken – zal immers waarschijnlijk minder willen betalen voor verontreinigde dan voor niet-verontreinigde percelen binnen hetzelfde complex.  

Een bewerking van deze blog verschijnt binnenkort in het Tijdschrift Bodem (Kluwer)

 

Terug naar overzicht