Gemeenten lopen financieel risico wanneer zij voorkeursrecht niet tijdig intrekken!

10 maart 2014

door: Joost Hoekstra

In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat de gemeente Bunnik een forse schadevergoeding moet betalen aan een tweetal grondeigenaren. De reden hiervoor is dat de gemeente had nagelaten om een door haar op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (“Wvg”) gevestigd voorkeursrecht vervallen te verklaren. Hierdoor konden de eigenaren hun gronden niet leveren aan de ontwikkelaar waarmee zij een koopovereenkomst hadden gesloten. De hoogte van de schade bestaat uit het verschil tussen de koopprijs (EUR 25,-- per m²) en de agrarische prijs (EUR 6,50 per m²). Uit de uitspraak volgt een belangrijke les voor de praktijk.

In 2005 vestigde de raad van de gemeente Bunnik een voorkeursrecht op basis van het Regionaal Structuurplan 2005-2015. Dit structuurplan voorzag in woningbouw in de driehoek Bunnik/Houten/Werkhoven. Gedeputeerde Staten van Utrecht onthielden in 2006 goedkeuring aan het structuurplan.

In 2007 sloot een aantal grondeigenaren koopovereenkomsten met een ontwikkelaar. Kort daarna verzochten de eigenaren het college van B&W over te gaan tot vervallenverklaring van het voorkeursrecht (de grondslag – het structuurplan – was immers komen te vervallen). Artikel 5 lid 2 Wvg (oud) bepaalde – net als het huidige artikel 8 lid 2 Wvg, dat alleen in plaats van “vervallen verklaren” over “intrekken” spreekt – dat het college binnen vier weken op het verzoek diende te beslissen. Het college had zodoende uiterlijk op 27 juni 2007 op het verzoek moeten beslissen. Bij besluit van 26 juli 2007 heeft het college het verzoek afgewezen. Het door enkele van de grondeigenaren hiertegen ingestelde beroep werd door de bestuursrechter  in 2009 gegrond verklaard. Ondertussen had de gemeente wederom een voorkeursrecht gevestigd, dat uiteindelijk pas in 2010 door de gemeente vervallen werd verklaard.

De gemeente heeft in de tussenliggende periode daarnaast een verzoek gedaan aan de civiele rechter om de koopovereenkomsten op de voet van artikel 26 Wvg nietig te verklaren. In 2008 honoreerde de civiele rechter dit verzoek, welk oordeel uiteindelijk bij de Hoge Raad in stand bleef. Ter toelichting: artikel 26 Wvg bepaalt dat een gemeente de nietigheid kan inroepen van rechtshandelingen (zoals koopovereenkomsten) die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. Volgens de Hoge Raad komt het bij de beoordeling van de mogelijke nietigheid van de desbetreffende koopovereenkomst aan op de stand van zaken — waaronder de voorkeurspositie van de gemeente — ten tijde van het aangaan van die koopovereenkomst.

De procedure bij de Rechtbank Midden-Nederland
In de voorliggende (civielrechtelijke) procedure vorderen de grondeigenaren vergoeding door de gemeente van de schade die zij hebben geleden vanwege het vestigen en het in stand houden van het voorkeursrecht. Daaraan leggen zij – kort samengevat – ten grondslag dat zij vanwege dit voorkeursrecht geen gevolg hebben kunnen geven aan de koopovereenkomsten met de ontwikkelaar.


De rechtbank overweegt dat een voorkeursrecht de bevoegdheid aantast tot verkoop van de grond waarop dat voorkeursrecht is gevestigd (zie artikel 10 Wvg). Dit betekent volgens de rechtbank dat een schadevergoeding uit onrechtmatige daad kan worden toegekend indien het gevestigde voorkeursrecht in de weg heeft gestaan aan de verkoop van de gronden en daardoor schade is ontstaan.

De nietigheid van de koopovereenkomsten heeft tot gevolg dat de koopovereenkomsten met terugwerkende kracht nooit werking hebben gekregen, maar dat doet volgens de rechtbank geen afbreuk aan de wil die partijen hadden aangaande de koop. De nietigheid was immers niet gebaseerd op een gebrekkige wil, maar op het bestaan van een voorkeursrecht. De rechtbank oordeelt dat op 27 juni 2007 – de datum waarop het college uiterlijk had moeten beslissen ten aanzien van het verzoek tot vervallenverklaring – de eigenaren de wil hadden om de gronden te verkopen en dat de ontwikkelaar de wil had om de gronden te kopen. Vanwege het gevestigde voorkeursrecht kon geen gevolg worden gegeven aan de bestaande wil. De rechtbank concludeert dat er causaal verband bestaat tussen het onrechtmatig handelen van de gemeente en de schade die het gevolg is van het niet kunnen verkopen van de gronden. De hoogte van de schade bestaat volgens de rechtbank uit het verschil tussen de koopprijs (EUR 25,-- per m²) en de agrarische prijs (EUR 6,50 per m²). De rechtbank veroordeelt de gemeente deze schade – in totaal ter hoogte van meer dan drie miljoen euro, te vermeerderen met rente – te betalen aan een tweetal grondeigenaren.

Kortheidshalve wordt opgemerkt dat een aantal eisers bot ving bij de rechtbank, omdat zij geen gebruik hadden gemaakt van de beroepsmogelijkheid tegen de afwijzing van het verzoek tot vervallenverklaring. Zij kunnen zich volgens de rechtbank daarom in deze civielrechtelijke procedure niet op de onrechtmatigheid van het niet vervallen verklaren beroepen. Dit volgt uit het leerstuk van de formele rechtskracht.

Les voor de praktijk
Uit de uitspraak volgt een belangrijke les voor de praktijk. Gemeenten zijn op basis van artikel 8 lid 1 Wvg niet alleen wettelijk verplicht om een voorkeursrecht in te trekken wanneer niet meer aan de vestigingsvoorwaarden wordt voldaan, zij doen er ook verstandig aan om dit zo spoedig mogelijk te doen. Dit geldt vooral wanneer de betrokken grondeigenaar voornemens is zijn grond te verkopen aan een ontwikkelaar. Het belemmeren van een dergelijke verkoop kan leiden tot hoge schadevergoedingen. Ondanks dat in het huidige tijdsgewricht het aantal speculatieve aankopen door ontwikkelaars beduidend minder is dan voor het begin van de economische crisis, blijft het in voorkomende gevallen opletten voor gemeenten. Te meer daar het in deze tijd nog al eens voorkomt dat plannen, waarvoor voorkeursrechten zijn gevestigd, inmiddels zijn en worden geschrapt.


Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat een voorkeursrecht ook van rechtswege kan vervallen, namelijk indien de planologische vervolgbesluitvorming niet (tijdig) heeft plaatsgevonden. Zo vervalt bijvoorbeeld een voorkeursrecht als niet binnen drie jaar na vaststelling van een structuurvisie een bestemmingsplan wordt vastgesteld (zie artikel 9 lid 2 Wvg). Een dergelijk “hiaat” in de geldingsduur van een voorkeursrecht is overigens onder omstandigheden te repareren door het nemen van een nieuw aanwijzingsbesluit op de voet van artikel 5 lid 1 Wvg of artikel 6 lid1 Wvg.



 

 

Terug naar overzicht