Niederländisches Mietrecht in Zeiten der Corona-Krise

Die Maßnahmen der niederländischen Regierung zur Bekämpfung des Corona-Virus haben weitreichende Konsequenzen. Immer mehr Geschäfte schließen freiwillig die Türen und möglicherweise haben sie bald nicht mehr die Wahl und müssen sie schließen. Welche Konsequenzen haben diese Schließungen für Vermieter und Mieter? Sind Mieter verpflichtet, die Miete weiter zu zahlen, wenn sie den gemieteten Raum aus gesundheitlichen Gründen nicht nutzen können oder wollen?

Zahlungsverpflichtung

Ein Mieter bleibt grundsätzlich zur Zahlung der Miete verpflichtet. Er kann jedoch bei Gericht beantragen dass der Mietpreis gesenkt wird, wenn ein Mangel vorliegt. Es liegt ein Mangel vor, wenn das Gemietete nicht den Genuss bieten kann, den der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags erwarten durfte. Es ist außerdem erforderlich, dass dieser reduzierte „Mietgenuss“ nicht durch einen dem Mieter zurechenbaren Umstand verursacht wird.

Die Frage ob eine von der Regierung verhängte Schließung ein mietrechtlicher Mangel ist, lässt sich nicht einfach und allgemein beantworten. Es ist denkbar, dass eine solche Schließung als eine von einem Dritten verursachte tatsächliche Störung gewertet wird, wobei dieser Dritte nicht behauptet Ansprüche zu haben (für die Definition des Mangels ist das im niederländischen Mietrecht relevant). Somit qualifiziert eine solche Störung nicht als Mangel im mietrechtlichen Sinn. Der Mieter bleibt dann zur Zahlung der Miete verpflichtet. In jedem Fall scheint es keinen Mangel zu geben, wenn der Mieter sein Geschäft selbst schließt. Auch in diesem Fall hat der Mieter keinen Anspruch auf Minderung der Miete und bleibt er zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet.

Die Situation, in der wir uns gegenwärtig befinden, ist jedoch so einzigartig, dass es durchaus möglich ist, dass es als ein Verstoß gegen Angemessenheit und Fairness angemerkt wird, wenn ein Vermieter die Zahlungsverpflichtungen seines Mieters vollständig aufrecht erhält. Darüber hinaus kann ein Mieter, der gezwungen ist, sein Geschäft zu schließen, möglicherweise höhere Gewalt geltend machen. Bei höherer Gewalt kann - jedenfalls vorübergehend - keine Erfüllung der Zahlungsverpflichtung verlangt werden. In den meisten Fällen kann der Vermieter daher die Zahlung der vertraglichen Pönale wegen Nichtzahlung der Miete nicht verlangen. Außerdem muss damit gerechnet werden dass der Richter eine Pönale, wenn sie überhaupt fällig wird, stark ermäßigen wird.

Übrigens ist in den meisten Mietverträgen - einschließlich der hierzulande gängigen ROZ-Modelle - in Fällen wie dem vorliegenden ein Anspruch auf eine Mietpreisreduzierung ausgeschlossen, so dass ein Mieter auf dieser Grundlage keine Mietpreisreduzierung erhalten kann.

 

Nutzungspflicht

Viele Mietverträge verpflichten den Mieter, die gemieteten Räumlichkeiten für die Dauer des Mietvertrags tatsächlich zu nutzen. Wenn der Mieter das Gemietete nicht mehr benutzt, verstößt er gegen diese Nutzungspflicht. Mieter, die ihre Geschäfte auf Anweisung der Regierung schließen müssen, kann dieses Schließen jedoch nicht vorgeworfen werden. Sie können sich auf höhere Gewalt berufen. In diesen Fällen ist der Mieter nicht verpflichtet, das Gemietete vertragsgemäß zu benutzen, und der Vermieter kann keine Entschädigung verlangen, für Schäden die dadurch entstehen dass der Mieter seine Nutzungspflicht nicht einhält. Auch hier kann der Vermieter in den meisten Fällen die Zahlung der vertraglichen Pönale für die Nichtnutzung des Mietobjekts nicht verlangen, und der Vermieter muss auch damit rechnen dass der Richter eine eventuell fällige Pönale stark reduzieren wird.

Dies ist anders für Mieter, die ihr Geschäft freiwillig schließen. In der Regel kann keine höhere Gewalt bestehen, wenn die Leistung nicht unmöglich, sondern nur erschwert ist. Wir schließen jedoch nicht aus, dass diese Mietergruppe angesichts des Ernstes der jetzigen Lage dennoch höhere Gewalt geltend machen könnte.

Unvorhergesehene Umstände und Angemessenheit und Fairness

Die Situation, in der sich die Vermieter und Mieter niederländischer Immobilien derzeit befinden, ist noch nie da gewesen. Es ist daher möglich, dass sich Mieter aufgrund unvorhergesehener Umstände oder Angemessenheit und Fairness für bestimmte Verpflichtungen entschuldigen können. Dabei müssen jedoch nicht nur die Interessen des Mieters, sondern auch die des Vermieters berücksichtigt werden. In der Vergangenheit wurde in fast allen Fällen geurteilt, dass das Risiko der Folgen einer (Wirtschafts-) Krise der Mieter als Unternehmer zu tragen hat. Ob dies auch bei rückläufigen Einnahmen aufgrund des Coronavirus gilt, ist zweifelhaft und muss in der Rechtsprechung entschieden werden.

Möchten Sie mehr über die Folgen des Coronavirus und deren Einfluss auf aktuelle Mietverträge erfahren oder die nächsten Schritte in Richtung Mieter oder Vermieter besprechen, wenden Sie sich bitte an uns  (T +31 (0) 10 240 04 47).